[提要]凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司在北京的第8家購(gòu)物中心凱德MALL·太陽(yáng)宮店正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。至此，凱德商用在中國(guó)投入運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心數(shù)量已增至43家，另有14家處于開(kāi)發(fā)階段，凱德商用的中國(guó)版圖已擴(kuò)充至35個(gè)城市的57家購(gòu)物中心，總建筑面積約580萬(wàn)平方米，物業(yè)總值約623億元。而根據(jù)其在香港第二上市時(shí)宣布的計(jì)劃，未來(lái)三到五年內(nèi)凱德商用將在中國(guó)構(gòu)建100家購(gòu)物中心?！　?4日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（06813.HK，下稱(chēng)“凱德商用”）在北京的第8家購(gòu)物中心凱德MALL·太陽(yáng)宮店正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。至此，凱德商用在中國(guó)投入運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心數(shù)量已增至43家，另有14家處于開(kāi)發(fā)階段，凱德商用的中國(guó)版圖已擴(kuò)充至35個(gè)城市的57家購(gòu)物中心，總建筑面積約580萬(wàn)平方米，物業(yè)總值約623億元。而根據(jù)其在香港第二上市時(shí)宣布的計(jì)劃，未來(lái)三到五年內(nèi)凱德商用將在中國(guó)構(gòu)建100家購(gòu)物中心。

　　在中國(guó)不斷擴(kuò)張的背后，凱德商用在資本運(yùn)作管理上的優(yōu)勢(shì)是其強(qiáng)勁的“東風(fēng)”。得益于資本上的長(zhǎng)袖善舞，凱德商用更為看重的是其中國(guó)資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)。“實(shí)際上我們真正的目標(biāo)和方向，是未來(lái)三到五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值翻一倍?！眲P德商用中國(guó)總裁駱偉漢對(duì)記者表示。
　　外資商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張

　　在目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，本土開(kāi)發(fā)商與外來(lái)商家形成了兩個(gè)鮮明的陣營(yíng)：本土開(kāi)發(fā)商，不論是一直專(zhuān)攻商業(yè)地產(chǎn)還是在宏觀調(diào)控下轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的，大多是依靠地塊中配建的住宅、公寓或底商的銷(xiāo)售支撐體量較大的商業(yè)購(gòu)物中心建設(shè)和養(yǎng)商期的資金需求，但往往因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)及資源的不足，而導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)階段的吃力。

　　僅在北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，此前就曾出現(xiàn)過(guò)不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)不力而出讓、轉(zhuǎn)手的消息。如，位于東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城，在歷經(jīng)4年調(diào)整宣告失敗后于2011年4月15日以?huà)炫瞥鲎岟鋈皇請(qǐng)?；東二環(huán)外朝陽(yáng)門(mén)區(qū)域的悠唐廣場(chǎng)，也在業(yè)主方自營(yíng)兩年多仍未見(jiàn)起色后，近期交由大悅城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方中糧置地，僅以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、收益共享的形式全程參與運(yùn)營(yíng)管理。

　　而外資商業(yè)地產(chǎn)商，則由于先天的國(guó)際資本支持的優(yōu)勢(shì)及多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得如魚(yú)得水，凱德商用便是其中的典型。

　　在駱偉漢看來(lái)，深耕中國(guó)市場(chǎng)十余年的凱德商用區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的優(yōu)勢(shì)就在于規(guī)模、專(zhuān)業(yè)和資金管理這幾方面。

　　資金管理方面的優(yōu)勢(shì)，更是凱德商用在中國(guó)擴(kuò)張的“東風(fēng)”。

　　“駕馭”資本跑馬圈地

　　據(jù)悉，凱德商用主要的融資渠道包括銀行貸款、私募基金、信托基金以及新加坡和香港兩個(gè)上市平臺(tái)。

　　資料顯示，目前，凱德商用持有并管理的中國(guó)物業(yè)項(xiàng)目中，除了少量為凱德商用直接持有，其余項(xiàng)目的控股實(shí)體包括：凱德商用旗下四只私募基金——中國(guó)入息基金、中國(guó)發(fā)展基金Ⅱ、中國(guó)孵化基金、來(lái)福士中國(guó)基金，以及已于2006年在新加坡上市的REITs——嘉茂中國(guó)信托。截至去年上半年，凱德商用分別持有中國(guó)入息基金、中國(guó)發(fā)展基金Ⅱ、中國(guó)孵化基金、來(lái)福士中國(guó)基金45%、45%、30%及15%的股份，并擁有嘉茂中國(guó)信托26.97%的股份。

　　“凱德商用綜合多功能的購(gòu)物中心業(yè)務(wù)模式融合了商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，讓公司能夠在整條房地產(chǎn)價(jià)值鏈中運(yùn)用其專(zhuān)業(yè)技能為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值。”駱偉漢如是說(shuō)。

　　凱德商用投資開(kāi)發(fā)待物業(yè)成熟并產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流后，再打包或注入REITs實(shí)現(xiàn)退出，正是其資本運(yùn)作的核心。

　　“一般情況下，當(dāng)購(gòu)物中心的回報(bào)率穩(wěn)定在6%~9%時(shí)，就可以將其注入到REITs中完成上市?！瘪槀h表示，目前凱德商用在中國(guó)已有9個(gè)項(xiàng)目注入了嘉茂中國(guó)信托實(shí)現(xiàn)REITs上市，“而那些回報(bào)率更高的項(xiàng)目，我們也不著急讓他們通過(guò)REITs上市?！?/p>

　　就在前不久，凱德商用發(fā)布公告稱(chēng)，資金總額高達(dá)10億美元的凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅲ已成功設(shè)立，該基金計(jì)劃投資于中國(guó)購(gòu)物中心物業(yè)開(kāi)發(fā)，此基金也成為凱德商用迄今發(fā)起的最大規(guī)模私募基金?！澳壳埃@10億美元的資金已經(jīng)到位并投入到位于上海和成都的3個(gè)在建項(xiàng)目中。”駱偉漢透露，未來(lái)這個(gè)基金還將繼續(xù)發(fā)揮其融資的功效。