損毀嚴重的“1美元房”

                  樓梯、天花板殘破

                 底特律市中心通用集團總部所在的復興中心建筑群

       1美元能在底特律買房？真讓中國人心動啊。

       美國汽車城底特律的別墅只賣1美元，這條新聞最近在國內(nèi)引起廣泛討論。當人們在社交媒體上發(fā)表對美國房價羨慕、不解、質(zhì)疑等評論的同時，也有投資者開始考慮是否值得去美國房產(chǎn)市場“抄底”。

       記者在底特律實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“1美元房”在底特律確實存在。

       當?shù)氐腞emax房產(chǎn)經(jīng)紀公司經(jīng)紀人丹?希尤里斯為騰訊財經(jīng)展示了底特律市中心附近四處其公司代理的房屋，這四棟房屋的出售價格分別為1美元、75美元、300美元和1000美元。

       看看1美元的房屋什么樣：這棟房子位于底特律西北方向，距離市中心僅10分鐘車程，位置不錯；但房子毀嚴重，整個房頂已經(jīng)消失不見，只剩下斷壁殘垣；房屋內(nèi)部也是凌亂不堪，到處是碎玻璃、斷的電線，斑駁的墻壁以及之前無家可歸的人在這里居住留下的雜物。

      與其說是房屋，這里更像是一間垃圾清理場?；蛘哒f，1美元可以買下這塊地皮。

由于受到金融危機的沖擊，底特律房價大幅下挫，貸款人的還款額已經(jīng)超過了房價，大量房屋抵押貸款人選擇違約，銀行或貸款機構(gòu)最終將房子收回，這些房子成了住房抵押貸款違約房。希尤里斯介紹說，這棟房屋原先的房主因支付不起貸款，便丟下房子另謀出路。底特律眾多低價的房屋便是屬于這一類房產(chǎn)。

       底特律能曾是美國最大的城市之一，也是美國過去60余年中城市人口驟減最明顯的城市之一，其城市人口已從鼎盛時期的170萬縮減至目前的70萬。

       底特律能給中國帶來警醒的是，城市當然會衰敗，如果人們可以自由遷徙的話，就會有人去城空的可能。大量人口遷出造成的房價暴跌、消費乏力，還會更進一步損傷當?shù)亟?jīng)濟，造成惡性循環(huán)。

       3月30日，北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁在上海的一個城市化論壇上專門提到：“不要認為底特律這樣的情況在中國不會出現(xiàn)?！彼J為這對中國的城鎮(zhèn)化的警示體現(xiàn)在，需要把城鎮(zhèn)化的一部分控制機制需要交給市場，而非政府主導。因為居民會根據(jù)市場變化選擇適合自己的城市，卻不會按照行政規(guī)劃選擇生活、工作地點。他舉例說，在美國每年會有超過1/10的人口移動住處，擇州而居。盡管在中國過去的三十年中，居民人數(shù)擴張幾乎發(fā)生在每一個城市，但并不意味著慣性會一直持續(xù)。

       當一個城市的人口從聚集周期向分散周期轉(zhuǎn)變的時候會發(fā)生什么？底特律就是一個最值得研究的范本，價格跌至冰點的房產(chǎn)即為標志物。

       成本詳解：膨脹的“1美元”

       1美元的房子當然只是底特律房產(chǎn)市場崩潰過程中較為極端的例子，大多數(shù)低價房屋的價格為幾百美元至幾千美元不等。根據(jù)密歇根房地產(chǎn)商協(xié)會的報告顯示，底特律平均房價在2012年為17000美元。

均價約10萬人民幣的房子，對中國投資者依然具有吸引力。但那些低價房產(chǎn)的交易、持有等成本，對投資者的壓力甚至要大于房屋總價。騰訊財經(jīng)對此進行了詳細了解。

希尤里斯向騰訊財經(jīng)介紹說，除了要支付標售價格外，購房者在購房時還需要一次性向底特律市政府繳納房屋驗收費295美元。

此外，購房者還需向第三方驗收機構(gòu)支付600-1200美元不等的驗收費用，驗收機構(gòu)負責核查該房屋的一切情況，包括此前的抵押貸款情況、房主的信用度等。購房者無須支付中介費，中介費由銀行支付。

房屋順利過戶后，新的房主以后要承擔的主要費用就是房產(chǎn)稅。希尤里斯介紹說，房產(chǎn)稅的稅基不是按照房屋的售價，而是按照地產(chǎn)評估師評估的房屋價值來計算，而當年支付的房產(chǎn)稅稅基是三年前的評估價格，房產(chǎn)評估師每年都會對房產(chǎn)價格進行評估，除了金融危機期間，房產(chǎn)評估價格波動較大外，其他年份波動并不大。

這意味著，一套目前售價幾千美元的房子，如果政府三年前的評估價格為5萬美元，按照6.8%的房產(chǎn)稅計算，接下來每年要支付3400美元。實際上，對一些低價房來說，每年的持有成本超過房價并不稀奇。

希尤里斯表示，這些超低價房均是抵押貸款違約房，目前由銀行所擁有，最近幾年，他所在的房產(chǎn)經(jīng)紀公司接到越來越多銀行打來的電話，要求他們代理銀行手中的違約房。希尤里斯向筆者展示了一份購房清單，上面的信息顯示這棟售價75美元的房屋目前的主人是房地美公司。

這棟售價75美元的房屋狀況稍好，但也經(jīng)歷過火災損毀。希尤里斯說，很可能是人為的縱火。和1美元房所不同的是，75美元的房屋所在社區(qū)環(huán)境更好，這棟房屋位于底特律西南方向，距離市中心僅4英里，環(huán)境優(yōu)美，靠近底特律河，對岸便是加拿大安大略省。

這棟房子周圍很多房屋狀況良好，整潔一新，希尤里斯說這一地區(qū)的房屋平均價格能達到2萬5千美元。而與之僅相隔兩個街區(qū)之外的另一個社區(qū)，房價甚至能達到50萬美元。

此外，300美元和1000美元售價的房屋，狀況就更好一些。1000美元的房屋共三層樓，每層有3-4個房間，甚至連窗戶都基本完好。希尤里斯說，經(jīng)過簡單修繕，這棟房子應該就可以出租了。

而這些房屋的購買者，基本都是以投資為目的，希尤里斯認為，其中并不乏好的投資機會。

“相對于如此低的價格來說，我認為還是有一定的投資價值”希尤里斯說，“以那棟1000美元的房子為例，基本上經(jīng)過簡單修繕，就能以大約800美元每月的房租出租。”

希尤里斯表示，底特律周邊的租房市場很火熱，他很肯定地認為，像一些較好社區(qū)的房屋，基本上在交到中介手中后，當月就能租出去。

希尤里斯認為，金融危機期間，底特律的房價在短期內(nèi)大幅下跌，目前已經(jīng)開始恢復，但不能指望在短期內(nèi)就恢復到危機前的水平。

“我認為在10-15年之內(nèi)，房價會緩慢增長。”希尤里斯說，“但別指望在一兩年內(nèi)就能有大幅的增長。”

政府無力處理違約房

據(jù)Business Insider報道，去年底特律市政府被拖欠的房地產(chǎn)稅高達1760萬美元，根據(jù)規(guī)定，如果連續(xù)三年不繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被政府收回。但面對潮水般的違約房產(chǎn)，人手緊缺的政府只好選擇放任不管。

去年一年，底特律市所在的韋恩郡政府選擇對底特律市4萬處已違約的房產(chǎn)不采取任何行動，并且對今年可能出現(xiàn)36000戶違約的房產(chǎn)不采取任何措施。

韋恩郡稅務(wù)官表示，他們應對這些已經(jīng)筋疲力盡。自從2008年金融危機以來，該郡的稅務(wù)部門已經(jīng)累計收回了逾期不繳納房產(chǎn)稅的64000處房產(chǎn)，而與此同時，由于財政困難，負責處理的政府部門工作人員反而從80人減少到67人。

“我們很缺人手?！表f恩郡稅務(wù)辦公室副首席稅務(wù)官戴維?曼斯基說，“我們已經(jīng)盡了最大努力?！?/span>

此外，還有大量的房產(chǎn)不得不被拆除。但由于底特律部分房產(chǎn)價值損失過大，拆除這些房產(chǎn)的成本甚至已經(jīng)超過了房產(chǎn)本身的價值。

一位名為漢普頓的底特律居民，他的房產(chǎn)位于底特律東部地區(qū)。由于他房子的租戶拖欠房租，被驅(qū)逐后，一氣之下將他的房子燒毀，而面對殘缺不堪的房子，房主要全部拆除需要花費1萬美元，而這樣狀況的房子目前價值僅為2500美元左右，遠遠低于拆除的成本。

截至2011年12月份的數(shù)據(jù)顯示，底特律市共花費了2000萬美元拆除了4000棟房屋。到目前為止，共有6380萬棟房屋被拆除，而底特律市長賓的目標是到今年底，拆除的總數(shù)達到1萬棟。

密歇根大學經(jīng)濟學家馬克·佩里表示，低房價有利于重振底特律經(jīng)濟，吸引人們來買房，在此居住，并改善政府財政狀況。

也有人指出，房屋拆除工作為底特律帶來的新的工作機會，房屋拆除甚至能夠成為一項新的產(chǎn)業(yè)?！胺课莸牟鸪龑⒔o城市帶來新的工作機會并幫助經(jīng)濟增長?！钡滋芈墒姓囊环輬蟾嬷赋觥?/span>

高失業(yè)率、高犯罪率

金融危機過去4年后，底特律的問題卻在繼續(xù)發(fā)酵，這座城市依然在和暴力犯罪和高失業(yè)率做斗爭，城市人口進一步萎縮，房地產(chǎn)價格在過去三年，進一步下跌了35%， 目前的中位數(shù)是4萬美元。大底特律地區(qū)2012年失業(yè)率達到驚人的17.8%，遠高于美國7.8%的平均失業(yè)率水平。

根據(jù)底特律市政府的報告，居住并在底特律市區(qū)工作的僅有7萬人，而有近30萬人居住在底特律北部及西南部。可供對比的是，在北京，像回龍觀這樣的大型社區(qū)人口已經(jīng)超過30萬人了。所以底特律房產(chǎn)市場的規(guī)模，與國內(nèi)城市存在著巨大差異性，這也意味著投資者必須更清楚地了解供需情況才能準確投資。

暴力犯罪活動猖獗，也是令人們不愿留在此地的重要原因。由于地方財政捉襟見肘，底特律的警力被大幅削減，從2000年起，底特律的警力減少了三分之一。很多地區(qū)甚至成了沒有警察管轄的“犯罪天堂”。根據(jù)美國聯(lián)邦調(diào)查局的報告，底特律每年每10萬人中，便會發(fā)生1052起暴力犯罪事件。

高失業(yè)率、高犯罪率導致城市中居民外流，這進一步減少了財政收入來源，而財政狀況惡化，則更進一步地使上述問題嚴重化，形成惡性循環(huán)。

事實上，底特律所面臨的問題由來已久，以汽車工業(yè)為核心的經(jīng)濟驅(qū)動模式，在過去40年中，一直處于衰落，其背后原因是美國汽車業(yè)的不景氣。經(jīng)濟增長乏力令地方政府的信用狀況堪憂，早在1992年，評級機構(gòu)穆迪便將底特律的政府債券評級下調(diào)至垃圾級。

根據(jù)底特律市報告顯示，其財政收入近幾年呈持續(xù)下滑走勢。從金融危機前的2007-08財年的31億美元，下降至2012-13財年的25億美元。

其中房產(chǎn)稅收入從07-08財年的2.45億美元，下降至2012-13財年的1.9億美元，收入稅由2.77億美元，下降至2.29億美元。賭博稅從1.93億美元，下滑至1.72億美元。

報告指出，房產(chǎn)稅收入的下滑主要受房地產(chǎn)市場衰退影響，而收入稅及賭博稅的明顯減少則反映了人口外流的趨勢。

經(jīng)濟復蘇？不要指望三大汽車巨頭

雖然最近幾年，底特律三大汽車巨頭在政府的救助下，經(jīng)營狀況實現(xiàn)了復蘇。整個3月份，通用、福特、克萊斯勒的銷售業(yè)績同比分別出現(xiàn)了6.4%、5.7%和5%的增長，其中通用24.6萬量的銷售業(yè)績創(chuàng)下了5年來最佳3月份銷售記錄。

然而，三大汽車廠商也只能算是剛剛擺脫困境，要指望它們幫助底特律經(jīng)濟還不現(xiàn)實。在金融危機期間，通用曾一度考慮將總部搬離底特律，但最終在州政府的勸說下，以稅收減免為條件，繼續(xù)保留其在底特律的總部。當時的密歇根州州長坦言，通用總部在底特律的符號意義十分重大，通用離開底特律，將向外界傳達一個非常糟糕的信號。

2008年全年，底特律市政府從通用獲得880萬美元的預扣稅，相當于該政府當年稅收總額2.51億美元的3.5%。而在通用揚言要搬走總部時，無奈的底特律市政府也只好用減免通用大廈房產(chǎn)稅的條件來挽留。

“市政府沒有辦法，如果通用走了，那么龐大的一座大廈在那里，政府還是要引入新的公司，但在當時的情況下，沒有人愿意來。”一位知情人士透露。

通用總部所在的復興中心，是底特律標志性建筑群。這座極具未來感的現(xiàn)代建筑，坐落在底特律市中心南端，與加拿大安大略省隔河相望。整個建筑群由七棟大樓組成，完成于1977年，見證了美國汽車業(yè)最輝煌的時代。

目前，通用依然享受著特殊的稅收減免待遇。

近日公布的一項報告顯示，通用以及美國銀行等企業(yè)位列享受最佳稅收優(yōu)惠的前十大美國企業(yè)。從金融危機至今，通用都不用向聯(lián)邦政府繳納任何稅款，盡管去年一年通用實現(xiàn)了1500億美元的營業(yè)收入。

根據(jù)底特律市政府發(fā)布的2012-13財年的最新財務(wù)報告顯示，從2001年起，汽車工業(yè)對底特律市稅收的貢獻率呈下降趨勢，尤其是自金融危機以來，稅收貢獻率呈大幅下降趨勢，從2007年的4000萬美元的預扣稅到目前不足500萬美元的水平。

走在底特律街頭，如果僅僅觀察來往的車輛，這座城市和其他美國城市并沒有明顯的不同。各種品牌的車在這里一應俱全，除了通用、福特、克萊斯勒這三大美國汽車生產(chǎn)廠商的車外，日本三大汽車品牌豐田、本田和尼桑，也早已在這座汽車城里占據(jù)了半壁江山，然而對于底特律人來說，心中的那一份汽車情結(jié)依然難解。

“底特律人對汽車有著深厚的感情?！焙嗬じＬ仄嚥┪镳^館長馬修· 安德森告訴騰訊財經(jīng)，“這里生活的人們，多多少少都和三大汽車廠商有著聯(lián)系。”

在市政府工作的底特律當?shù)鼐用窆啤P對騰訊財經(jīng)說，最好的時候是20世紀70年代，當時幾乎所有底特律人都為“三巨頭”，或者為“三巨頭”的供應商工作，人們安居樂業(yè)，街頭看不到流浪漢，普通工人階層都是富裕的人群。

這座城市的另一大驕傲—底特律老虎棒球隊。和熱愛汽車一樣，底特律人也同樣瘋狂地熱愛著體育運動。4月5日，超過4萬5千名底特律球迷來到老虎隊的主場，為主隊吶喊助威，在這場比賽中老虎隊擊敗了紐約洋基隊。

“只要老虎隊的主場還在這里，我就不會離開這座城市?！鳖^發(fā)花白的底特律居民路易斯對騰訊財經(jīng)說，“最壞的時候已經(jīng)過去?！?/span>