8月27日綠城中國(guó)(03900.HK) 亮出了“成績(jī)單”：今年上半年該公司銷(xiāo)售金額為220億元，其中包括42億元的協(xié)議銷(xiāo)售額，而負(fù)債率則從去年底的148.7%降至93.5%。

      “不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，我們也不可能這么快把負(fù)債率降下來(lái)?！本G城一位高管向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

      綠城公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月通過(guò)轉(zhuǎn)讓12個(gè)項(xiàng)目，綠城回籠了78億元；6月份又先后從九龍倉(cāng)及融創(chuàng)中國(guó)獲得約81.7億元，加上8月份從山東高速獲得的28億元，綠城通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目已經(jīng)回籠資金約187.7億元。

      但綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的腳步并沒(méi)有停止。該公司一位內(nèi)部人士表示，為改善現(xiàn)金流狀況，公司不排除繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的可能。消息人士向本報(bào)記者透露，綠城有四個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓洽淡，涉及金額約60多億元。

      忍痛割讓多幅地塊

      綠城負(fù)債率的大幅下降，主要是通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的。就在半年報(bào)公布前一周，綠城以28億元的價(jià)格將青島深藍(lán)廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了山東高速，山東高速由此從綠城手中獲得該項(xiàng)目60%的股份。

       2010年初綠城以40億元獲得該項(xiàng)目，欲開(kāi)發(fā)成一個(gè)總建筑面積約35.5萬(wàn)平方米的城市綜合體。雖然該項(xiàng)目已經(jīng)付掉土地款，但此后因資金問(wèn)題，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程相當(dāng)緩慢。

      為何綠城在負(fù)債率已經(jīng)大降的情況下，仍然在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目？

      “今年年初，我們就已經(jīng)在談轉(zhuǎn)讓青島項(xiàng)目了。當(dāng)時(shí)手頭要轉(zhuǎn)的項(xiàng)目很多，我們幾乎是與SOHO中國(guó)、九龍倉(cāng)、融創(chuàng)等公司同一階段展開(kāi)。只是有的項(xiàng)目很快就達(dá)成協(xié)議，有的拖了較長(zhǎng)的時(shí)間?！本G城集團(tuán)公司秘書(shū)馮征在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

      融創(chuàng)中國(guó)方面則透露，雖然綠城的負(fù)債率已經(jīng)降了下來(lái)，但之前其待售的9個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)包里預(yù)計(jì)有25億元的資金缺口。

      對(duì)于融創(chuàng)所指的缺口，馮征向記者表示，25億資金缺口的說(shuō)法并不確切。

      “如果要說(shuō)缺口，時(shí)間節(jié)點(diǎn)很重要。當(dāng)時(shí)我們與融創(chuàng)談的時(shí)候九龍倉(cāng)還沒(méi)有進(jìn)來(lái)，當(dāng)時(shí)的確需要錢(qián)；但現(xiàn)在我們通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目獲得了資金，負(fù)債也降下來(lái)了，銀行也繼續(xù)愿意給我們貸款了。所以25億資金缺口之說(shuō)其實(shí)并不準(zhǔn)確。”馮征說(shuō)。

      記者在采訪中了解到，綠城繼續(xù)賣(mài)項(xiàng)目，與綠城即將到期的短期債務(wù)有關(guān)。

據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，綠城今年將有120億-140億元人民幣短期債務(wù)到期，而建設(shè)成本需要支出的費(fèi)用約在160億-170億元人民幣。

      綠城高管向記者透露，目前綠城已經(jīng)還掉了約70%的短期債務(wù)，后續(xù)還債的壓力并不大。“我們還債已經(jīng)沒(méi)有壓力了。建設(shè)成本的支出則可以通過(guò)加快銷(xiāo)售，或放緩施工而得以減少?！?/p>

不過(guò)，為支付尚未還清的債務(wù)，忍痛“割地”成為綠城不得不面對(duì)的選擇。

      消息人士透露，山東高速只是綠城的接盤(pán)者之一，接下來(lái)還會(huì)看到綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目?！坝行╉?xiàng)目已經(jīng)談了很長(zhǎng)時(shí)間，但什么時(shí)候能談成，什么時(shí)候出結(jié)果并不清楚?！?/p>

      在6月簽約九龍倉(cāng)后，綠城高層就曾透露仍計(jì)劃出售約100億左右的項(xiàng)目。此后綠城通過(guò)轉(zhuǎn)讓9個(gè)項(xiàng)目從融創(chuàng)中國(guó)獲得了33.7億元，此次從山東高速再得28億后，已接近綠城再轉(zhuǎn)讓百億元項(xiàng)目的目標(biāo)。

      據(jù)了解，綠城正在與潛在買(mǎi)家洽談擬再出售4個(gè)項(xiàng)目套現(xiàn)60億元，這些項(xiàng)目有可能位于北京、南京及鄭州。而北京通州的京杭廣場(chǎng)有可能是待售的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目是2009年9月由綠城經(jīng)過(guò)179輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)后獲得，該項(xiàng)目由葛洲壩持股51%，綠城集團(tuán)持股49%。此前市場(chǎng)上一度傳出該項(xiàng)目的商業(yè)部分，將以27億元的價(jià)格被整體出售。

      “賣(mài)項(xiàng)目只是救急，能否真正渡過(guò)難關(guān)，還要看綠城的“造血”機(jī)能如何。而其中最主要的指標(biāo)，即是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額?！币拙又袊?guó)企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示。

       “斷臂”后如何“造血”

      綠城高管告訴記者，經(jīng)過(guò)近一年努力，公司負(fù)債率已經(jīng)降至行業(yè)平均水平，并度過(guò)了危機(jī)期?！艾F(xiàn)在投資機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)上最關(guān)心的問(wèn)題并不是負(fù)債率，而是我們的銷(xiāo)售情況。”馮征表示。

      業(yè)內(nèi)人士指出，在經(jīng)過(guò)降價(jià)、賣(mài)項(xiàng)目、轉(zhuǎn)股份“三步走”之后，雖然綠城已經(jīng)度過(guò)了危機(jī)，但經(jīng)過(guò)一番折騰，綠城元?dú)獯髠６G城如何療傷，則考驗(yàn)著綠城的“造血”機(jī)能。

      “綠城更像是生了一場(chǎng)大病的病人，不可能馬上就回到原先那樣健康的水平。如果沒(méi)有調(diào)控，綠城手頭的項(xiàng)目在手中就是寶，現(xiàn)在卻成了負(fù)擔(dān)。綠城‘割地’相當(dāng)于斷臂流血自救；而能不能恢復(fù)健康，讓流過(guò)的血補(bǔ)回來(lái)，就要看自己的造血機(jī)能如何了?！敝芙ǔ杀硎?。

      而對(duì)“造血”功能的關(guān)注并非沒(méi)有原因。據(jù)綠城的一家合作方透露，今年上半年時(shí)有銀行出于對(duì)貸款安全的擔(dān)心，部分銀行在對(duì)綠城發(fā)放貸款時(shí)即表示了憂(yōu)慮。

      “沒(méi)有合作伙伴的支持，企業(yè)很難度過(guò)危機(jī)，銀行是其中最重要的合作者之一。如果銀行對(duì)綠城沒(méi)有信心，那開(kāi)發(fā)商將面臨相當(dāng)大的危機(jī)?！背诵切袡C(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李驍表示，綠城在解決了負(fù)債危機(jī)之后，接下來(lái)最重要的任務(wù)是想盡一切辦法恢復(fù)合作伙伴對(duì)綠城的信心，尤其是銀行對(duì)綠城的信心。

      周建成告訴記者，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很大程度上代表了一個(gè)開(kāi)發(fā)商的造血機(jī)能?！霸跇鞘械兔云?，銀行尤其關(guān)注開(kāi)發(fā)商每個(gè)月是否有銷(xiāo)量，回了多少款。因此要讓銀行對(duì)綠城恢復(fù)信心，銷(xiāo)售情況究竟如何，是最有代表性的。”周建成說(shuō)。

      據(jù)綠城公布的數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月的累計(jì)銷(xiāo)售金額約259.5億元。據(jù)了解，綠城·黃浦灣在前六個(gè)月只賣(mài)出7套，但7月份就賣(mài)掉了5套。

      “5-7月份被壓抑的需求出現(xiàn)了集中釋放，但下半年恐怕很難再有這樣的行情。調(diào)控再升級(jí)的預(yù)期已經(jīng)讓購(gòu)房者再次陷入觀望中。綠城接下來(lái)的銷(xiāo)售任務(wù)仍然艱巨?！崩铗敱硎?。